Volltextveröffentlichungen (2)

• Deutsches Notarinstitut

  WEG § 25; BGB § 164
  Auslegung einer Vertretungsklausel

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

• BayObLGZ 1981, 161

Wird zitiert von ... (7)Neu Zitiert selbst (9)

• OLG Karlsruhe, 21.04.1976 - 3 W 8/76

  Auszug aus BayObLG, 11.05.1981 - BReg. 2 Z 47/80

  Dabei ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen oder in Bezug Genommenen ergibt ( BGHZ 59, 205 . 209 = DNotZ 1973, 20 ; BayObLG, c) Ohne Rechtsfehler ist das LG von der Zulässigkeit und Rechtswirksamkeit der einschränkenden Vertretungsklausel in § 14 Abs. 4 Satz 2 der Tellungserklärung ausgegangen (vgl. im einzelnen OLG Karlsruhe OLGZ 1976, 273 : ferner OLG Frankfurt OLGZ 1979, 134, 135;… Bärmann/Pick/Merle, 4, Aufl.. § 25 WEG , Rd.-Nr_ 18: PalandtlBassenge, 40. Aufl., § 25 WEG , Anm. 2a: a. A. LG Hamburg Rpfieger 1979.65; Weimar, Wohnungseigentümer 1980, 44).

  Auch hat das LG die genannte Klausel zutreffend dahin ausgelegt, daß die Übertragung mündlicher Ausführungen in Eigentümerversammlungen durch einen anwesenden Wohnungseigentümer an einen nicht zu dem in § 14 Abs. 4 Satz 2 der Teilungserklärung genannten Personenkreis Gehörenden nicht als Vertretung" i. 5. dieser Bestimmung anzusehen und daher als zulässig zu erachten ist: Da eine Vertretung der Wohnungseigentümer nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 164 fl.) und dem Wohnungselgentumsgesetz an sich - selbst auch hinsichtlich der Ausübung des Stimmrechts - grundsätzlich uneingeschränkt zulässig ist ( BayObLGZ 1974, 294, 297 = DNotZ 1975, 308 : OLG Celle NJW 1958, 307 ; OLG Karlsruhe OLGZ 1976, 273 ; Bärmann/Pick/Merle. Rd.-Nrn. 19, 22;… PalandtlBassenge, Anm_ 2a, Weitnauer/Wirths, 5. Aufl., Rd.-Nr. 2, je zu § 25 WEG ), kann eine die Bevollmächtigungsbefugnis einschränkende Bestimmung in einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung (Wie hier § 14 Abs. 4 Satz 2 der Teilungserklärung) nicht weit ausgelegt werden, sondern bedarf eher einer vorsichtigen oder sogar einengenden Beurteilung.

  Ebenso Ist es unerheblich, ob sie sich aus solchen Gründen von ihm sogar hätte vertreten lassen dürfen (vgl. dazu OLG Karlsruhe OLGZ 1976, 273, 275).

• BGH, 16.06.1972 - V ZR 93/70

  Erbbaurecht für Werkstattgebäude

  Auszug aus BayObLG, 11.05.1981 - BReg. 2 Z 47/80

  a) b) § 14 Abs. 4 Satz 2 der Teilungserklärung ist als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen (vgl, § 18 der Teilungserklärung, § 10Abs. 2 WEG) und unterliegt daher wie alle Grundbucheintragungen und dort zulässigerweise In Bezug genommenen Eintragungsbewilligungen der selbständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht ( BGHZ 37, 147 . 148 = DNotZ 1963, 235 ; 59.205, 208 - DNotZ 1973, 20; BayObLGZ 1977, 228, 230; 1978, 214, 217; 1980, 29, 34).

  Dabei ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen oder in Bezug Genommenen ergibt ( BGHZ 59, 205 . 209 = DNotZ 1973, 20 ; BayObLG, c) Ohne Rechtsfehler ist das LG von der Zulässigkeit und Rechtswirksamkeit der einschränkenden Vertretungsklausel in § 14 Abs. 4 Satz 2 der Tellungserklärung ausgegangen (vgl. im einzelnen OLG Karlsruhe OLGZ 1976, 273 : ferner OLG Frankfurt OLGZ 1979, 134, 135;… Bärmann/Pick/Merle, 4, Aufl.. § 25 WEG , Rd.-Nr_ 18: PalandtlBassenge, 40. Aufl., § 25 WEG , Anm. 2a: a. A. LG Hamburg Rpfieger 1979.65; Weimar, Wohnungseigentümer 1980, 44).

• OLG Frankfurt, 12.12.1978 - 20 W 692/78

  Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung; Interessengerechte Auslegung …

  Auszug aus BayObLG, 11.05.1981 - BReg. 2 Z 47/80

  Dabei ist auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen oder in Bezug Genommenen ergibt ( BGHZ 59, 205 . 209 = DNotZ 1973, 20 ; BayObLG, c) Ohne Rechtsfehler ist das LG von der Zulässigkeit und Rechtswirksamkeit der einschränkenden Vertretungsklausel in § 14 Abs. 4 Satz 2 der Tellungserklärung ausgegangen (vgl. im einzelnen OLG Karlsruhe OLGZ 1976, 273 : ferner OLG Frankfurt OLGZ 1979, 134, 135;… Bärmann/Pick/Merle, 4, Aufl.. § 25 WEG , Rd.-Nr_ 18: PalandtlBassenge, 40. Aufl., § 25 WEG , Anm. 2a: a. A. LG Hamburg Rpfieger 1979.65; Weimar, Wohnungseigentümer 1980, 44).

  Auch dem allgemeinen Sprachgebrauch läßt sich entgegen der Meinung der Rechtsbeschwerde, die sich auf Auffassungen in der .,Laiensphäre" stützen möchte, nichts anderes entnehmen, Auch aus dem Zweck der Klausel in § 14 Abs. 4 Satz 2 der Teilungserklärung, gemeinschaftsfremde Einwirkungen nach Möglichkeit von der Versammlung fernzuhalten (vgl_ OLG Frankfurt OLGZ 1979, 134, 136), kann entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde nicht gefolgert werden, daß auch mündliche Ausführungen für einen anwesenden Wohnungseigentümer als eine "Vertretung" anzusehen wären.

 
• OLG Köln, 15.07.1981 - 2 Wx 23/81

  Festlegung der zu erwerbenden Miteigentumsanteile in einer Bauherrenvollmacht

  Auszug aus BayObLG, 11.05.1981 - BReg. 2 Z 47/80

  3. Liegenschaftsrecht/Allgemeines - Festlegung der zu erwerbenden Miteigentumsanteile In einer Bauherrenvollmacht (OLG Köln, Beschluß vom 15.7_ 1991 - 2 Wx 23/81 - mitgeteilt von Notar Dr. Hans Herz, Köln) BGB §§ 133; 164; 925 Dle Tatsache, daß in einer Vollmacht zum Erwerb einer im Entstehen begriffenen Eigentumswohnung die künftigen Miteigentumsantelle bestimmt sind, schließt es nicht aus, daß die Vollmacht den Erwerb eines höheren Miteigentumsanteils deckt.
• BGH, 23.05.1962 - V ZR 123/60

  Rechtsfolgen des nachträglichen Erwerbs des unberechtigt Verfügenden

  Auszug aus BayObLG, 11.05.1981 - BReg. 2 Z 47/80

  a) b) § 14 Abs. 4 Satz 2 der Teilungserklärung ist als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen (vgl, § 18 der Teilungserklärung, § 10Abs. 2 WEG) und unterliegt daher wie alle Grundbucheintragungen und dort zulässigerweise In Bezug genommenen Eintragungsbewilligungen der selbständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht ( BGHZ 37, 147 . 148 = DNotZ 1963, 235 ; 59.205, 208 - DNotZ 1973, 20; BayObLGZ 1977, 228, 230; 1978, 214, 217; 1980, 29, 34).
• BayObLG, 31.01.1980 - BReg. 2 Z 24/79

  Vorliegen eines wichtigen Grundes zur Versagung der Zustimmung des Verwalters

  Auszug aus BayObLG, 11.05.1981 - BReg. 2 Z 47/80

  a) b) § 14 Abs. 4 Satz 2 der Teilungserklärung ist als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen (vgl, § 18 der Teilungserklärung, § 10Abs. 2 WEG) und unterliegt daher wie alle Grundbucheintragungen und dort zulässigerweise In Bezug genommenen Eintragungsbewilligungen der selbständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht ( BGHZ 37, 147 . 148 = DNotZ 1963, 235 ; 59.205, 208 - DNotZ 1973, 20; BayObLGZ 1977, 228, 230; 1978, 214, 217; 1980, 29, 34).
• BayObLG, 19.07.1978 - BReg. 2 Z 1/78

  Auszug aus BayObLG, 11.05.1981 - BReg. 2 Z 47/80

  a) b) § 14 Abs. 4 Satz 2 der Teilungserklärung ist als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen (vgl, § 18 der Teilungserklärung, § 10Abs. 2 WEG) und unterliegt daher wie alle Grundbucheintragungen und dort zulässigerweise In Bezug genommenen Eintragungsbewilligungen der selbständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht ( BGHZ 37, 147 . 148 = DNotZ 1963, 235 ; 59.205, 208 - DNotZ 1973, 20; BayObLGZ 1977, 228, 230; 1978, 214, 217; 1980, 29, 34).
• BayObLG, 11.07.1974 - BReg. 2 Z 40/74

  Auszug aus BayObLG, 11.05.1981 - BReg. 2 Z 47/80

  Auch hat das LG die genannte Klausel zutreffend dahin ausgelegt, daß die Übertragung mündlicher Ausführungen in Eigentümerversammlungen durch einen anwesenden Wohnungseigentümer an einen nicht zu dem in § 14 Abs. 4 Satz 2 der Teilungserklärung genannten Personenkreis Gehörenden nicht als Vertretung" i. 5. dieser Bestimmung anzusehen und daher als zulässig zu erachten ist: Da eine Vertretung der Wohnungseigentümer nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 164 fl.) und dem Wohnungselgentumsgesetz an sich - selbst auch hinsichtlich der Ausübung des Stimmrechts - grundsätzlich uneingeschränkt zulässig ist ( BayObLGZ 1974, 294, 297 = DNotZ 1975, 308 : OLG Celle NJW 1958, 307 ; OLG Karlsruhe OLGZ 1976, 273 ; Bärmann/Pick/Merle. Rd.-Nrn. 19, 22;… PalandtlBassenge, Anm_ 2a, Weitnauer/Wirths, 5. Aufl., Rd.-Nr. 2, je zu § 25 WEG ), kann eine die Bevollmächtigungsbefugnis einschränkende Bestimmung in einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung (Wie hier § 14 Abs. 4 Satz 2 der Teilungserklärung) nicht weit ausgelegt werden, sondern bedarf eher einer vorsichtigen oder sogar einengenden Beurteilung.
• OLG Frankfurt, 12.02.1979 - 20 W 834/78

  Auszug aus BayObLG, 11.05.1981 - BReg. 2 Z 47/80

  Als ein solches rechtsgeschäftliches Handeln ist die Ausübung des Stimmrechts durch Stimmabgabe - als einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung - anzusehen (OLG Frankfurt OLGZ 1979, 144, 145; Bärmann/Pick/Merle, § 25 WEG, Rd.-Nr. 16).

• BGH, 29.01.1993 - V ZB 24/92

  Anwesenheit und Beteiligung eines Beistandes an der Wohnungseigentümerversammlung

  Eine engere Auslegung entspricht auch nicht dem Sinn der Vertretungsbeschränkung, wie das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLGZ 1981, 161) und das Oberlandesgericht Karlsruhe (WuM 1986, 229 [OLG Karlsruhe 15.04.1986 - 11 W 2/86]) im Blick auf vermeintlich zu beachtende Belange des betroffenen Wohnungseigentümers annehmen (…ebenso BGB-RGRK/Augustin, 12. Aufl., WEG § 25 Rdn. 20;… Bärmann/Pick, WEG, 12. Aufl., § 25 Rdn. 18;… Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 25 Rdn. 13;… Henke/Niedenführ/Schulze, WEG, § 25 Rdn. 12;… Soergel/ Stürner, BGB, 12. Aufl., WEG § 25 Rdn. 3;… Deckert, Eigentumswohnung, Gruppe 5, S. 24;… differenzierend: Erman/ Ganten, BGB, 8. Aufl., WEG § 25 Rdn. 4; Sauren, WEG, § 24 Anm. 3 c).
• BGH, 11.11.1986 - V ZB 1/86

  Wirksamkeit einer Vertretungsklausel in einer Teilungserklärung

  Es sieht sich aber an einer solchen Entscheidung durch den Beschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 11. Mai 1981 (BayObLGZ 1981, 161, 163 f) gehindert.

  Anders als im Vereinsrecht (§ 38 Satz 2 BGB) ist Stellvertretung im Sinne der §§ 164 ff BGB daher grundsätzlich möglich (BayObLGZ 1981, 161, 164; 220, 224; OLG Celle NJW 1958, 307, 308 [OLG Celle 18.12.1957 - 4 Wx 42/57];… Weitnauer, WEG 6. Aufl. § 25 Rdn. 11 m.w.N.).

• BayObLG, 07.07.1981 - BReg. 2 Z 54/80

  Anträge auf Ungültigerklärung von Beschlüssen einer …

  Nach § 16 Abs. 9 Satz 1 GO kann sich - wie erwähnt - ein Wohnungseigentümer in der Versammlung entweder durch seinen Ehegatten, einen anderen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen, und zwar mittels schriftlicher Vollmacht, Diese Bestimmung der Gemeinschaftsordnung ist rechtswirksam (vgl. BayObLGZ 1981 Nr. 25 = Senatsbeschluß vom 11.5.1981 BReg. 2 Z 47/80 m.weit.Nachw.; Bärmann/Pick/Merle § 25 RdNr. 22) und als Ergänzung zu den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes für die Frage der Vertretung bei Abstimmungen maßgebend (vgl. § 10 Abs. 2 WEG ).

  Da eine Vertretung der Wohnungseigentümer nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 164 ff.) und dem Wohnungseigentumsgesetz an sich - auch hinsichtlich der Ausübung des Stimmrechts - grundsätzlich uneingeschränkt zulässig ist (BayObLGZ 1974, 294/297; OLG Celle NJW 1958, 307 f. [OLG Celle 18.12.1957 - 4 Wx 42/57] ; OLG Karlsruhe OLGZ 1976, 273 f.;… Bärman/Pick/Merle RdNrn. 19, 22, Palandt BGB 40. Aufl. WEG Anm. 2 a, Weitnauer/Wirths WEG 5. Aufl. RdNr. 2, je zu § 2), kann eine die Bevollmächtigungsbefugnis einschränkende Bestimmung in einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung (wie hier § 16 Abs. 9 Satz 1 GO) nicht weit ausgelegt werden, sondern bedarf eher einer einengenden Beurteilung (BayObLGZ 1981 Nr. 25 = Senatsbeschluß vom 11.5.1981 BReg.2 Z 47/80).

 
• BayObLG, 12.12.1996 - 2Z BR 124/96

  Vertretungsregelung in Gemeinschaftsordnung

  Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die das Recht eines Wohnungseigentümers, sich in der Eigentümerversammlung vertreten zu lassen, auf bestimmte Personen beschränkt, insbesondere auf den Ehegatten, Verwandte, andere Wohnungseigentümer oder den Verwalter, wird in Rechtsprechung und Schrifttum ganz überwiegend als zulässig angesehen; sie ist weder gemäß §§ 134, 138 BGB nichtig, noch verstößt sie grundsätzlich gegen Treu und Glauben im Sinne von § 242 BGB (BGHZ 99, 90 = NJW 1987, 650 m.w.N.; ausdrücklich bestätigt in BGHZ 121, 236, 238 = NJW 1993, 1329 ; ferner BayObLGZ 1981, 161, 163; OLG Düsseldorf NJW-RR 1995, 1294 ;… Palandt/Bassenge BGB 55. Aufl. § 25 WEG Rn. 2; vgl. aber auch KG NJW-RR 1995, 147 f.).
• KG, 04.05.1992 - 24 W 5476/91
  Mit dieser Rechtsauffassung würde aber von den auf weitere Beschwerden ergangenen Entscheidungen des BayObLG (BayObLGZ 1981, 161) und des OLG Karlsruhe (WuM 1986, 229) abgewichen.
• BayObLG, 10.04.1997 - 2Z BR 125/96

  Zulässige Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses zum Ausschluß eines …

  Die in § 4.2 des Verwaltervertrags enthaltene, die Wohnungseigentümer bindende (vgl. BayObLG WuM 1994, 105/106) Beschränkung des zur Vertretung der Wohnungseigentümer in der Versammlung zugelassenen Personenkreises beinhaltet nicht zugleich ein Verbot der Hinzuziehung von Beiständen (vgl. BGHZ 121, 236/241; BayObLGZ 1981, 161/164).
• OLG Karlsruhe, 15.04.1986 - 11 W 2/86

  Wirksamkeit des Beschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft; Ausschluss …

  Durch Vereinbarung (Teilungserklärung) kann allerdings nach herrschender Meinung die Vertretung durch Außenstehende und deren Anwesenheit in der Eigentümerversammlung - z. B. auf einen bestimmten Personenkreis - begrenzt werden (s. BayObLGZ 1981, 161;… Bärmann/Pick. WEG. 11. Aufl., § 25 Anm. III 3;… Palandt-Bassenge a.a.O.), Im vorliegenden Fall geht es nicht um die Zulässigkeit einer Vertretung, sondern lediglich um das Recht der Antragstellerin, zusammen mit Ihrem Verlobten als Berater an Eigentümerversammlungen teilzunehmen.